Contratos de Alquiler

La Ley de Alquileres (vigente desde 2020, con modificaciones posteriores) establece que los contratos de alquiler de vivienda tienen un plazo mínimo de tres años. Durante los primeros seis meses, ninguna de las partes puede rescindir el contrato. Después de este período, el inquilino puede rescindir con aviso previo de tres meses (perdiendo depósito si lo hay). El propietario solo puede rescindir en situaciones específicas previstas en la ley. Los ajustes de alquiler se realizan anualmente según índice establecido (ICL - Índice de Contratos de Locación, que combina inflación y salarios). Para alquileres temporarios (turismo, uso transitorio) pueden aplicar plazos menores con condiciones diferentes.

Las garantías aceptadas para contratos de alquiler incluyen: garantía propietaria (un tercero propietario de inmueble en Argentina, preferentemente en la misma jurisdicción, que se presenta como garante), seguro de caución (póliza contratada con compañía de seguros que cubre el alquiler, generalmente cuesta entre 4-6% del valor anual del contrato), título de propiedad del inquilino (si posee inmueble), recibo de sueldo como garantía personal (en algunos casos si el ingreso es suficientemente alto), o depósito en garantía (menos común, pero algunos propietarios lo aceptan). La Ley de Alquileres prohibió exigir más garantías que las previstas en la ley. Para extranjeros, el seguro de caución suele ser la opción más accesible.

La Ley de Alquileres limita el depósito a un máximo equivalente a un mes de alquiler, que debe devolverse al finalizar el contrato con los ajustes correspondientes. No pueden exigirse depósitos superiores. Además del alquiler mensual, el inquilino generalmente paga las expensas (gastos comunes del edificio: mantenimiento, servicios, administración) si el inmueble está en propiedad horizontal. Las expensas pueden ser ordinarias (mantenimiento regular) o extraordinarias (arreglos importantes). Los servicios públicos (luz, gas, agua, internet) generalmente son responsabilidad del inquilino y se pagan aparte. Al firmar el contrato, típicamente se abona primer mes de alquiler, depósito, y honorarios inmobiliarios (generalmente equivalente a un mes de alquiler más IVA).

Como inquilino en Argentina tiene derecho a: uso y goce pacífico del inmueble según el destino pactado, que el propietario realice las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en condiciones, rescindir el contrato después de los 6 meses con aviso previo, que el alquiler solo se ajuste una vez al año según índice legal, que se le devuelva el depósito al finalizar el contrato, no ser desalojado sin proceso judicial y sentencia, permanecer en el inmueble durante el plazo del contrato cumpliendo sus obligaciones. Los derechos son iguales para inquilinos argentinos y extranjeros. Si el propietario incumple sus obligaciones (no hace reparaciones urgentes, interrumpe servicios), puede reclamar judicialmente y en casos graves solicitar reducción de alquiler o rescisión.

Sí, el inquilino puede rescindir el contrato antes de los 3 años, pero con condiciones según el momento. Durante los primeros 6 meses, no puede rescindirse unilateralmente por ninguna de las partes. Después de los 6 meses, el inquilino puede rescindir en cualquier momento notificando al propietario con 3 meses de anticipación. Si rescinde antes de cumplir el año y medio de contrato, pierde el depósito en garantía (equivalente a un mes). Si rescinde después del año y medio, recupera el depósito. Debe notificar fehacientemente (carta documento, telegrama, o medio fehaciente). El contrato puede prever penalidades adicionales por rescisión anticipada, aunque deben ser razonables. Es importante revisar las cláusulas específicas del contrato.